港股年内最大IPO， 募资56亿港元的万物云上市首日破发

发布时间：2025-07-09 13:05:53 来源：放长线钓大鱼网 作者：休闲

记者 | 黄昱

不出意料的港股港元在上市首日破发了。

9月29日，年内万物云正式在港交所挂牌上市，最大资亿股价开盘下跌7.6%，上市首日报45.6港元/股。港股港元截至午间收盘，年内股价拉升至47港元/股，最大资亿总市值约为548.55亿港元。上市首日

在当前市场环境下，港股港元破发的年内公司不少，同日在港交所上市的最大资亿企业中，新势力车企开盘下跌14.58%。上市首日

事实上，港股港元在万物云启动全球招股时，年内外界曾预测其大概率会破发。最大资亿

根据万物云的招股信息，其拟全球发售1.17亿股股份，其中香港发售股份1167.14万股，国际发售股份1.05亿股；发售价为47.1港元-52.7港元，对应市值约为550-615亿港元 ，以2021年归母净利润计算，市盈率约为28-32倍，远超行业当前不及10倍的平均市盈率。

估值偏贵的情况下，万物云的招股情况并不尽如人意，香港发售股份认购不足，最终仅获认购0.82倍，数额约为953.13万股，相当于全球发售股份总数的8.17%。

香港未足额认购部分分配给了国际配售，在机构投资者的护航下，万物云国际发售股份获3.3倍超额认购，最终发售股份1.07亿股，相当于全球发售股份总数的91.83%。

显然万物云引入的基石投资人阵容为其国际发售提供了颇多助力。

万物云的基石投资人包括淡马锡、瑞银资管、中国诚通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、HHLR基金及YHG投资、Athos资本等，这些投资者总认购金额达21.6亿港元，合计认购4383.4万股，相当于全球发售股份总数37.56%。

最终，万物云全球发售股份数约为1.17亿股，发售价格定为每股49.35港元，资净额约为56亿港元。按万物云全球公开发售后的11.67亿股本计算，对应市值将约为576亿港元，在上市物企中仅低于。

以2021年归母净利润计算，万物云上市的市盈率约为32倍。超30倍的市盈率，这在2020年物管行业备受资本市场追捧时，是一个十分普通平常的估值，但在如今的市场行情下，该估值已然位居行业前列。

据中物研协数据显示，截至8月末，59家上市物企市盈率均值首次跌破十倍，仅剩8倍。同属于物管行业第一梯队的华润万象生活、服务、、，截至到9月29日午间收盘，静态市盈率分别为32.67倍、 8.33倍、23.39倍、22.23倍。

在当前的市场环境下，高处不胜寒。

对于上市估值难以达到千亿市值，以及上市后破发的问题，万科及万物云合伙人早有预期，并多次强调不在意短期估值。

万物云挂牌上市后没多久，即9月29日上午9点半后，万科管理层便透过官微表示：“万物云的分拆上市，是一个全新的起点。我们并不在意上市时点的估值高低，更在意它未来的长期表现。相信站在新起点上的万物云，将会获得更大的发展空间。”

万科管理层反复强调过，之所以选择在这个时机上市，是因为其认为万物云已经从一个“传统物业公司”变成了一个“城市服务商”。

2020年底，万科物业更名为万物云，旗下社区服务、商企服务、城市服务三大业务板块设置单独的品牌，分别对应万科物业、万物梁行、万物云城，自此成为万物云重点发力的三大业务板块。

在未来的发展计划中，万物云要控制万科物业的增速，大概在30%以内；万物梁行的增速控制在40%-60%；万物云城则将成为增速最高的业务板块，要保持不低于60%的增速。朱保全指出，要决心做成做大万物云城，发挥它的领跑红利。

但这些只是万物云整个规划里的一部分。

在万物云的战略中，万科物业、万物梁行、万物云城和负责中介业务的朴邻发展同属于Space模块，还有Tech和Grow两大模块，提供软硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务，以及孵化器。

数据显示，2021年万物云237.05亿元的总收入中，住宅服务、商企服务、城市服务的占比分别为47.9%、22.4%、1.4%，AIoT及BPaaS解决方案服务的占比则为7.8%，其它为增值服务等收入。

在未来一段时间，“蝶城”是万物云的发展的重要战略。

2021年，万物云提出了“街道战略”，也就是基于其在住宅物业、商写物业、城市物业以及远程运营的能力，将围绕一条街道内服务者可达的20-30分钟服务圈，打造一个高浓度、高效率服务网络，这个服务圈被称为“蝶城”（Onewo Town）。

在4月递交的上市招股书中，万物云也首次将这一战略命名为“万物云街道”模式，并解释称这一模式是基于街道的浓度布局实现“开源节流”，通过远程运营以及混合服务提升空间效率。

万物云目前选择了最有潜力街道3400条，作为主攻目标。朱保全曾透露，在这3400条街道中万物云进一步聚焦其中数百个，尽快完成蝶城建设。与此同时，万物云的收并购也将围绕增加街道浓度展开。

万物云为其IPO募资做了一份详细的花销预算账本，选择把35%即19.57亿港元放在“街道战略”上，为在选定街道发展万物云的聚焦浓度战略及在全国范围内推行“万物云街道”模式提供资金。

第二大的资金25%投入数字化建设中，具体为AIoT及BPaaS解決方案的开发；还有20%的资金会用来收购三至五家增值服务提供上及行业上下游供应链服务商的大多数权益来孵化万物云生态系统，剩下20%用作人才培养及公司一般运营用途。

成功获取上市地位后，万物云拿下一笔发展资金，但同时将接受市场更严苛的检验，能否在千人一面的物管企业中脱颖而出，这对管理层的挑战仍然不小。

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