京投发展高一轩：行业进入了赚慢钱和长钱的时代，“共创”是我们的转型抓手

发布时间：2025-07-06 14:16:57 来源：放长线钓大鱼网 作者：焦点

记者 | 牛钰

房企的共创经营逻辑正在发生改变，在逐渐挥别高增长预期、京投进入放下包袱后，发展探索新的高轩发展模式将成为行业健康发展的长效机制。

如今面向存量市场，行业型抓以传统住宅开发为主的赚慢房企正在回归产品和服务为主的基本面，并寻求新的钱和品牌附加效益，但不同的长钱企业不可能套用一个发展模式。

界面新闻近日与总裁高一轩探讨了房企新发展模式、时代们的转京投所擅长的共创TOD模式，以及近两年在北京西山展开的京投进入“檀谷模式”实践。

近年来，发展高一轩面临的高轩市场和公司情况并不乐观，作为一家老牌上市公司，行业型抓京投发展的赚慢规模一直没有明显突破，其销售额千年才刚突破百亿，去年销售额也保持在161.23亿元。

疫情叠加行业变动，让高一轩的思考发生了改变，在他看来，规模化的发展道路已无法支撑房企前行，尤其是前两年如火如荼的高周转模式加剧了风险，应该找到一个长期可持续发展的路径是比较有意义的，即“新发展模式”。

新发展模式的基础是面向一个崭新的、重新被定义的市场，或者说是服务于当下的新需求，其中的难点则是如何找到新需求。

以前房地产的核心运作模式为“拿地-订制项目”，为了提升竞争力，近几年很多房企都意识到客研的潜在价值，不少房企将市场研究部独立出来，或者重新组建了客研团队，定位为一级部门，通过客研结果进行在户型、园林、立面、产品价值偏好等方面的设计。

在高一轩眼中，传统客研模式为“厂商视角”，这个过程里探寻出的需求是浅层次的，现在恐怕已经不能完全支持更高层次的审美、社交以及消费的需求，即一种全新的生活方式的展开。

所以相比于寻找并匹配，不如依靠识别痛点，再通过创造性的组合方案去引领需求，消费者与企业共同创造价值的“共创”理念用于房地产行业的思路由此诞生。

“共创大量的事情来源于我们的专业之外，因为用户视角不能简单地被现在的一些事业所定义，需求非常广泛，所以我们需要引入很多的共创者协作。其实有点像我们做的是手机安卓系统，需要很多人一起做APP，这些APP其实是最终满足他们使用场景的一个很重要的途径和趋势。”高一轩对界面新闻解释。

檀谷项目则是京投发展实践“共创”思路，寻求转型新生活方式运营品牌的实验场。

早在十年前，京投便已进入位于门头沟潭拓寺镇的檀谷板块，明确了镇域整体开发的理念，在北京做好类似开发方式最难的是做定位，有旅游胜地古北水镇、“产业+”为主的案例在先，2020年下半年，檀谷才找到新的清晰方向——生活方式小镇。

在升级教育资源、商业、休闲娱乐等配套设施为主的转型中，去年10月，檀谷·慢闪公园开幕，在这个占地只有1.7万平米的小公园，致力于成为集“策展+剧场+公园”于一体的生活方式融合之地，将集市、消费区、开阔场地、观景台、水面舞台等要素集纳其中，既为檀谷业主提供社区休闲空间，也可成为北京市民游玩目的地。

“三观正、颜值高、关系好”是高一轩对檀谷模式打上的标签，即在“提高人的体验度”层面，希望吸引一批跟此价值观相近的品牌主理人，和一批有想法的共创者一起参与到整个檀谷的构建当中。

但仅靠檀谷业主不能支撑慢闪公园的涉外运营。以商业视角来看，考虑到其位置较为偏远，人流量小，且公园整体规模不大，招募品牌入驻和吸引非业主用户流量成为运营最大的难点。

商业品牌最常见的是连锁品牌，大多同资本有着密切的关系，单店经营业绩往往是其考量核心，从而吸引更多的融资进行并购和扩张，形成正向的产业链，所以十分依赖选址的地段及客流。

“我们选择的是价值观匹配品牌，往往是只有一两家店，一些爱好者的创业品牌，有很强的产品属性和研发，这类主理人选择扩张只是能够让更多的用户对他产生深度认知，这也是檀谷想做的。”在高一轩的设想中，檀谷模式的核心即使让其价值观吸引商业、客流。

“单纯的品牌、消费吸引是一时的，比如阿那亚的运营模式，并不是说因为其能够产生比城市中心更丰富的商品，而是通过其项目调性，吸引了很多人去感受精神的愉悦与满足，这个是底层的认知，也是最高程度的认同。”

但抛开对于“满足感”“认同感”这种无法量化的高层次价值，檀谷模式能否实际拥有盈利、商业入驻的价值，能否为京投带来项目的增益，基础仍是流量，就如同每一个以“去中心化”但“流量为王”的社交媒体一般。

“得先用一把钥匙打开流量这个大门，其它品牌就会接连入驻，从而使该模式进入正循环，即流量越多，分发越多，越可以打开更多的空间，选择愈加丰富之后，又回到流量分发环节，就可以顺着继续往下走。”高一轩对界面新闻称，慢闪公园则是檀谷模式的流量钥匙，某周日当天客流超5000余人，并日渐成为小红书等平台的网红打卡地。

即使有流量的加持，但一个不足2万平米的公园目前还无法对京投的业绩产生直观贡献，在回笼现金上存在一定的压力。

根据高一轩计算，目前公园尚可做到本身盈亏平衡，有一些店铺较为“出圈”，比如一尺花园咖啡店，较好时可实现日营业额6万。“目前能做到平衡我就已经很高兴，因为公园能够自己运转起来，可以带来的附加效应很大，比如客流对周边开放式商业街区的带动作用，或者转化为檀谷业主的可能性。”

依次来看，这种模式目前与房地产传统开发仍存在强依赖性，是否可以运转成为新的发展模式？高一轩认为，京投目前想做的生活方式运营，不是为了卖房所做的表演，而是考虑过对核心客户的定义以及该模式能否独立生存。

“其实对郊区项目来说，包括阿那亚，都处于周末及节假日盈利养工作日的状态，基本上每年是108天或者110天养剩下的200多天，但他基本上也能恢复到一个平衡。”在高一轩的设想中，慢闪公园将来还会有民宿、餐厅等业态，或者承接B端业务等，找到适合檀谷的多元化收入方式。

界面新闻了解到，4月份，慢闪公园闭园升级，除了动线、园林、艺术品、驻店的调整，同时增加了一种创收方式：付费和活动预约制入院。基于此，恢复营业后的公园还将打造一些具有主题和仪式感的活动IP，做出主题市集、音乐演出、露天影院、艺术展览、亲子工坊五大模块。

由此可以看出，京投更长远的目标，则是借檀谷模式打造出“生活小镇”品牌，全国化IP，从而实现转型资管类运营商之路。

“行业内原来是赚快钱和赚慢钱的斗争，现在没有赚快钱了，就是好好练怎么把慢钱做长装好，但慢钱和长钱积累起来并不是小钱。”高一轩以黑石集团成熟的“投融管退”模式为例，并解释称京投正在通过檀谷项目，做类似模式的转型，提高团队的“管理-提升-赋能”能力，并且积累经验。

檀谷模式是否存在外拓的可能性？高一轩对界面新闻坦言，外拓或者复制在于考虑之中，但会比较审慎的看待它的扩张，因为这种模式十分需要天时地利人和，比如与主力品牌能否共进退的关系深化，地区的差异以及考量时间带来的价值。

比如，这两年京郊游是疫情影响带来的红利，越来越多的年轻人偏向短途周末游。但近日，随着北京疫情管控影响，原预计5.1假期重新开园营业的慢闪公园已发布延期公告，还需在出现空档的情况下继续保持项目平衡运转，积累抗风险经验。

另外，在能够复制之前，檀谷模式还需要完善与发展。一是上述系列改造的顺利落地，在提升体验感的同时，通过社交媒体口碑传播获得更高的品牌知名度，二是与檀谷的业主进行更深化的关系建造，比如建立私域空间，营造更强的邻里感、归属感。

檀谷模式目前在京投发展产品观中的地位颇高，据悉，作为专注投资开发TOD轨道物业开发项目十余年的京投发展，在去年北京第三轮集中供地中，以总价175亿拿下朝阳区东坝三宗地块。目前的定位则是探索共创的空间，实现TOD第二生活平台，第二个慢闪公园也可能会落地于此。

高一轩对界面新闻表示，“当未来檀谷能够彻底塑造为一个生活方式品牌时，人们将对其认知产生质的变化，就会赋予我们未来和各种新型商业生态的可能性。它是我们现在东坝项目重要的战略指点，也是未来北京所有项目的一个重要的大势流出。”

对有意探索新市场的房企来说，如何提升多层次运营能力，让其新模式真正带来盈利价值，成为可以运作并带有复制可能的“套路”，才是可持续新发展模式的本质。

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