楼市出现新风向，南海里水片区活跃度领跑佛山

发布时间：2025-07-09 09:13:22 来源：放长线钓大鱼网 作者：热点

受大环境影响，楼市领跑今年的出现房地产市场“金九银十”成色略显不足。但随着风险事件的新风向南妥善化解，以及从中央到地方的海里一系列政策措施，部分城市房地产市场逐渐释放出向好的水片信号。

行业销售数据在4月见底之后，区活逐步企稳。跃度

在不久前央行发布的佛山两份报告，有两个数据同样透露出积极的楼市领跑变化。

其一，出现前三季度住户部门中长期贷款增加2.32万亿元。新风向南居民中长期贷款改善，海里印证9月地产销售修复；其二，水片2022年第三季度城镇储户问卷调查报告显示，区活未来3个月，跃度有17.1%的居民打算购房。

国庆前夕，中央又连发3大礼包：放宽部分城市首套住房贷款利率下限、置换房1年内可免、央行下调首套公积金贷款利率，以此来提振市场信心，促进市场成交。

（佛山下调首套公积金贷款利率的通知。）

诸多政策刺激下，房地产市场回暖信号明显。

在广东省，广州都市圈脱颖而出，其中，广州一手住宅网签套数同比增长42%，佛山虽然整体网签套数同比下降，但一些综合素质过硬的地段却已明显反弹。

某机构对佛山国庆47个主力项目来访认购情况进行统计时发现，南庄、乐从+佛山新城、大沥+城北、三山+平洲、陈村+北滘、里水几个板块在国庆期间颇为活跃，尤以临广第一梯队，被视为“广州都市圈佛山先行区”的里水表现抢眼，11个监测项目总来访量达3277人次，总认购量达186套，双双位于六大板块之首，领跑佛山国庆楼市。

另一组数据是，今年6月限购政策放开后，里水镇6-9月住宅销售套数为2200套，领跑全市诸多镇街。住宅销售面积为227863.47平方米，也在南海区各镇街中排名第一。

一位房地产从业人员分析，广佛同城十三载，不仅共享大湾区发展红利，还能发挥超级大都市圈“聚集效应”，虹吸全球资金、人才与产业等发展要素，而里水的临广属性，以及不限购的政策便利，决定了其作为广佛同城桥头堡的战略站位，这是其能“领跑”的关键支撑。

区位、交通成主要“加分项”

今年以来，房地产行业大洗牌，随之而来的是市场风向的变化。

10月以来，笔者连续走访佛山市禅城区、南海区、顺德区多个楼盘后发现，访客群体中，投资客剧减，100平方米以内的刚需和120平方米以上的改善型成为绝对主力。比起未来的升值空间，他们更看中当下的价格、周边配套和交通出行便利度。

针对市场需求的变化，开发商也调整了市场销售策略，除了多种优惠组合拳之外，更多地把重点放在产品的质量、收楼交付的保障与信心上，主打准现房、现房的项目。碧桂园云樾金沙就以“在售楼栋都已经封顶，最快今年年底就会收楼”作为卖点之一。

区位、学位、交通、交房时限等“硬实力”与房价一起，成为成交的关键指标。以访客量开放至今一直不错的碧桂园南海悦城为例，该项目是目前里水在售体量最大的楼盘，其国庆访客量超过1000人，以广佛客自住为主，投资客较少。

营销负责人透露，访客一方面看中的是项目体量大，可选择的产品多，另一方面就是其地理位置地处南海城市中轴线之上，未来南海的城市发展中心将随着这条轴线一路从千灯湖北上至里水。有了千灯湖的珠玉在前，熟悉佛山南海片区发展的广佛客对未来这一板块的居住环境颇为看好。

（南海悦城凭借着位于千灯湖城市发展轴之上的区位优势吸引较多购房者。）

同样凭着早期的样板工程走红的还有位于金沙洲片区的楼盘。

作为广佛交界板块的前哨区域，得益于政策的倾斜，商业交通配套的升级，金沙洲目前已变成广佛“黄金纽带”，人口居住密度、生活配套成熟度均处于广佛前列，金沙洲电商基地更是成为国内电商高地之一。

这样的基础条件为位于其中的楼盘加了不少分。笔者近日下午5点30分走访其中的金沙公馆时，只见销售大厅依然人声鼎沸。项目营销负责人何艺强透露，国庆期间项目共成交32套，96㎡王牌三房户型最走俏，来访成交逆势飘红，来访客户中，五成是金沙洲居民，五成是广州其他区域居民；改善客居多，占比50%。

距离广州浔峰岗地铁站仅4.5公里，未来更是有推进中的里水有轨电车接驳广州地铁，这也是广佛上班族心中的“加分项”。

“佛山的房地产热点区域除了主城外，便是广佛交界的区域。临广区域属于自住、投资两相宜的板块，金沙洲片区的房价十年前每平方米只需几千元，如今已是3万多元/平方米。”上述营销负责人如是分析。

同在金沙洲片区的碧桂园云樾金沙情况与之类似。该项目紧邻广佛高速，项目对面的沙涌出入口全新开通后，4公里可以到广州白云、荔湾，出行时间大大缩短。受此利好，国庆期间，该项目国庆期间成交35套，87方三房户型最走俏。访客主要来自里水、白云、荔湾等，刚需客户占6成，改善客户占3成，投资客户占1成。大部分看中项目的位置，4公里可以到白云、荔湾，但价格只需广州的1/2。

在访客中，笔者遇到了从广州越秀区过来看房的何敏。她与男友准备买房结婚，然而以两人的收入，在广州“即使踮起脚也够不着”，而金沙洲片区的均价仅是广州的一半。这个成本更低配套更齐的片区未来或将成为她们的婚房首选。

“两高四新”产业打开新视角

有意思的是，笔者在巡盘过程中还留意到一个新的卖点——产业社区。

当前，国内外许多城市纷纷开展由产业园区向产业社区转型的建设，开启城市转型、产业发展的进程。产业功能区建设已成为推动经济高质量发展、创造高品质生活和建设“人城境业”和谐统一公园城市的重要载体。

正在谋求高质量发展的佛山市亦大力推进村级工业园改造，实现产业和城市的同步升级，多个产业社区雏形初现。广佛青创城、里湖新城都在此列。

广佛青创城位于里水东南部，与广州隔江相望，范围约15.51平方公里，正在以水口水道为轴心构建“一河+两岸+一道+两园”的全新空间格局。里水计划投资462亿元，建成对年青科创社群具有强大吸引力的产业社区，打造广佛同城背景下“不在广州，就是广州”的高质量产城融合示范片区。

作为该社区的关键配套，里水有轨电车已进入基坑开挖及主体结构施工阶段，其将联通广佛轨道交通网，分别与佛山地铁6号线及广州地铁12号线设置换乘站，为社区的人们工作、生活带来极大的便利。

（里水有轨电车将串联起广佛青创城、里水镇区、里湖新城三大片区，同时联通广州。）

值得关注的是，除了加快与外部的联通，里水有轨电车还将“串珠成链”，连接起广佛青创城、里水镇区、里湖新城三大板块，打造30平方公里新核心城区，向东对接白云新城-广州西岸的城市建设轴，向北支撑“白云-南海”数字经济协同创新区发展，向南借力广州金沙洲实现组团联动发展，为承接产业和人口打开空间。

其中，里湖新城也是南海区布局两高四的首批试点项目，将围绕集聚绿色健康产业，打造健康产业核心区，结合里水河水街景观，全面配套大健康产业技术服务平台、研发中心、虚拟大学、产业转化中心、大健康双创空间等功能。

围绕着这一布局，里湖新城陆续开工实施里湖西路、里湖中轴线城市客厅项目、百合大道二号桥、红旗湾中央滨水带项目、石门第一中学及配套道路工程等重点工程项目，全面提升城市发展能级。

（里湖新城设计图）

位于里水北部和顺片区的碧桂园·广佛里智慧慢城与前两者有着异曲同工之妙。其为佛山市首批市级特色小镇，是碧桂园与佛山建投联合打造的产城融合综合大城，为碧桂园集团4.0大城生活范本。项目集产业载体、住宅、公寓一站式配套于一体，配建公立小学、公立幼儿园、购物中心和公交总站，形成了生活、工作闭环。

广佛青创城、里湖新城、碧桂园·广佛里智慧慢城均是里水“产城人”融合发展的缩影。近两年，佛山轨道交通加速，快速全面接轨广州，加速广佛同城的发展。此时，土地和交通就成为各区、各镇街在这一轮资源争夺战中的王牌，这其中，里水优势明显。

笔者获悉，里水板块土地储备量、旧改项目量均位于南海区前列，有接近4成的旧改项目纳入南海第一批重点旧改项目名单中，随着这些项目的推进，未来的城市面貌也将以日新月异的速度发生变化。交通方面，广佛环线、里水有轨电车、金峰大道、建设大道，都在全面加速中，这也意味着里水与广州的连接将会更加紧密。

距离广州市区近、居住氛围相同、房价相对较低，让“广州人到佛山临广板块购房”成为一种共识。长期关注广佛楼市的业内人士告诉笔者，里水接壤广州白云，可在最短时间内连接广州的轨道交通，自然而然接纳了很多广州客户的购房需求；而且里水本身的配套非常齐全，现有的商业体量和教学资源非常丰富，政府也在大力发展、补充板块内的商业资源和学校资源，就在今年9月1日，里水镇域内有三所新建公办学校落成，其中金峰洲第一小学靠近新希望金沙公馆、新希望金洲府，美景学校靠近碧桂园智慧慢城，同声第一中学靠近碧桂园云樾金沙。未来还将有更多教育资源落地。

（纵横交错的路网让里水与周边地区之间的通勤时间更短。）

（今年已投入使用的金峰洲第一小学靠近新希望金沙公馆、新希望金洲府。）

更重要的是里水的楼市价格。在南海区范围内，桂城、大沥、里水比邻广州，但商品房均价仅相当于相邻广州片区的2/3至1/2。其中，里水镇2022年6-9月一手住宅销售均价为19335.29元/平方米，相对桂城和大沥，属于明显的“价格洼地”。尤其是和顺片区，与广州白云区一桥之隔，但后者均价达到4-6万元/平方米，但和顺却只有1字头。1-9月，碧桂园·广佛里智慧慢城以458套的成交量位于南海区第4位，与其明显的区位和价值优势密切相关。

这样的优势也让里水的去化周期变得更短。数据显示，至2022年9月30日，南海区一手住宅库存去化周期为15.06月，而里水镇17个主要住宅销售项目去化周期为12.07月，低于全区去化周期。

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